央行发话“不能再拖”,资金开始“开闸”2022年楼市或“回暖”?

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1 判断2022年楼市走向何方? 有3个至关重要的判别因素。 第一是人口,这是长期影响因子,人口数量的增减、城市常住人口的多少,将直接决定着城市房地产需求的基数。 第二是土地,土地的价格是房产销售价格的定价依据,土地成本上浮则房产零售价上浮,反之亦然。 第三是金融,任何行业的发展,都需要资金的支持,钱就如同流淌的血液,没有钱的输入,一切发展都将是空谈,房地产同样如此。 在上述的3个影响因子中,人口被看作是影响房产价格的长期因素,影响周期在10-50年;土地价格被视为中期因素,影响周期在5-10年;金融松紧被认为是短期因素,影响周期为2年以内。 所以,要看2022年房市如何,关键还在于“金融”方面。 2 央行发话“不能再拖”,资金开始“开闸”,2022年楼市或“回暖”? 开年以来,关于“金融宽松化”的信号就接连不断。 1月18日,央行副行长刘国强说了一段话,引起了业内人士的一片反响。刘国强在年金融统计数据发布会上表示,今后将把货币政策的工具箱开得更大一些,要保持总量平稳,避免信贷塌方(这只是部分话语)。 总结起来,刘国强的话可以概括为3个方面:充分发力、精准发力、靠前发力。 用非常直白的话说就是,央行今后要把释放资金的口子开得更加大一些,现在的资金对市场的支持力度尚且不够,要避免信贷塌方(顾名思义,就是要避免过度收紧信贷,导致货币供给不足)。 这被看作是“罕见的表态”,至于什么时候开始执行呢?刘国强表示,一年的时间很短,一年之计在于春,这也就意味着在紧接着未来一段时间,就会有相应的“宽松化”举措出台了,改变信贷关系已经“不能再拖”。 其实,从2021年12月开始,积极的货币信号就不断浮现出来。12月15日,央行开始全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,一共向市场释放出高达1.2万亿元的资金流动性。 在央行降准之后,大走向已经非常明确了,地产股表现的异常兴奋,纷纷呈现出走红的态势。 2022年新年伊始,高层多次提示要增加信贷量。 与贷款利率有关的LPR也开始蠢蠢欲动,年尾的20日LPR报价中,1年期的下滑5个基点,5年期的保持不变。 而前不久的一个信息,再次释放了明显信号,LPR或将再低调低。1月17日,MLF和逆回购的中标利率,分别都下调了10个基点。 而我们知道,MLF利率是LPR的锚,也可以说MLF利率的变化是LPR利率变化的前奏,二者呈现出正向关系,MLF利率下滑则LPR利率下滑,MLF利率提高则LPR利率走高。 随着MLF利率调低10个基点,这意味着新一轮的LPR也将迎来下滑。 3 进入2022年,为什么央行这么着急地开始“放水”呢? 有几个信息格外引人瞩目: 1、首先是实体经济的走向 从近期的固定资产投资、消费能力、发电量、房地产现象和就业指数就能略知一二。 在21年的12月份,社会零售额的单月增长只有1.7个百分点,这是2021年全年的新低水平,比上个月则直接负增长了。 与此同时,发电量和用电量也是年内的负增长,而我们知道,发电和用电直接表达着工业开工状态,工业用电比民用电量更大,在一定时期内,

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民用电的消耗是相对稳定的,影响大的就是工业用电和商业用电,单月用电量减少,说明商业工业开工的下滑。 固定资产投资呢?年内增长速度降低至5%以内,房地产的开发和投资更加不如人意,当月同比-13.9%。 就业情况是单月城市新增62万,同比-28.7%。 根据国君宏观数据显示,在第四季度,经济增速达到4%,略高于市场的整体预期水平。然而这个效果似乎依然不如意。 所以,当此之时,各方面的信心需要予以提振,而提升信心指数的有效手段便是“银行放钱”。 2、房地产这个“巨无霸”,不能冷下去 2016年房住不炒被首次提出,从当年开始,各大城市的住房调控手段纷至沓来,也彻底结束了过去10多年房产野蛮生长和价格高升的状态,正式拉开了房地产调控平稳新周期。 2017年至2021年,房产调控的次数亦步亦趋,逐年呈现出递增的情况,2021年全年房产调控超过600次,再创新高的同时,地产遇冷也成为了新情况。 深圳、武汉、合肥、成都、北京、上海等一二线城市,也是5年前房地产热的领头羊。2021年开始,这些地方的房市无不表现出“疲软”的状态。 根据《澎湃》的报道,在深圳这个曾经的炒房第一热城市,下半年开始,楼市缓慢下滑,福田区一套原本市值2500万元的学区房,折价至1980万元出手,最后竟无人购买。 除了深圳之外,郑州的房产中介表示,郑州的房市“促销”呈现出漫山遍野的状态,10-12月份,超过30家楼盘在“打折”,有的下调5000元/平米,而有的下调2000元/平米,可以说郑州的房产情况也不佳。 武汉的一位李女士称,受到房市“下行”的影响,自己在3个月前购买的一套房子已经缩水了近40万元,李女士说,武汉的房子沉浮不定,有的楼盘今天销售1.4万元/平米,几十天后就可能下调至1万元/平米。 新房是房产市场的风向标,一旦新房出现销售不佳的情况,二手房自然受到拖累,几个月以来,多城的二手挂牌量也再创新高,例如合肥、成都、南京、湖南等二手房挂牌量超过10万套,直接重回5年前的高位。 4 楼市真的能冷吗? 学者马光远直言不讳,房住不炒的本质是不热不冷,过冷过热都不利于稳健发展,而前段时间的住房市场显然过度收缩了,所以是时候需要予以“救助”,在哈尔滨救市开启之后,超过15个城市先后发布了购房补贴政策,无疑给了楼市“一颗糖”。 高层新定调下,2022年楼市“回暖潮”会出现吗?小编认为,应该分情况看待: 首先,在利好加持的背景下,未来几个月内,房市的信心会有一定提升,开发投资和销售会出现抬头情况,至少比2021年下半年应该要略有好转。 其次,调控的定位还没有彻底改变,在房市回暖过程中,如果出现过热的城市和地区,住房调控或许会再次袭来。 – END – 来源:常州楼市一线 丨本文图片部分来自于网络,仅作为推广示意使用;如涉及版权使用,请版权所有人与我司联系。

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