到2030年,现价100万的房子值多少钱?终于有答案了

送别刘思齐

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现如今,中国的房地产市场正在经历着变革。回顾刚刚过去的2021年,中国恒大集团的债务危机,房产税试点的进行,房地产信贷的紧缩等等,这些都表明了房地产市场正在由之前的如日中天转向深度调整。 “一行三会”呼吁房地产市场始终要以保持健康平稳发展为目标,而“房子是用来住的,不是用来炒的”也已经成为一句口头禅深入每一位购房者的内心。可不少将房地产作为投资标的的理性投资人却陷入了困境,在当下的政策环境下,房子是否还具有投资价值呢?现在该不该购买房子呢,10年后房子还能升值吗? 一、房地产行业的现状 纵观全球市场,有数据表明,自1970年以来,南非房价累计涨幅高达110倍,年均增长接近10%。新西兰紧随其后,房价累计涨幅高达87倍,年均增长9%,其后是英国,房价累计涨幅62倍,年均增长8%。另外,爱尔兰、挪威、瑞典、丹麦、马来西亚、意大利、芬兰、澳大利亚等累计涨幅都在5-50倍之间,年均增长都超过5%。 我国的住房价格在近十年来也增长迅猛,各一线、二线、三线、四线城市房价上涨幅度也较大。回顾2021年,由上半年过热的房价到下半年全国平均房价的普遍降温,这表明了房价飚增的势头得到了遏制。 二、房价增长动力的原因分析 想必大家都知道一个最简单的经济学原理,就是当一种商品市场需求大于市场供给的时候,该商品的价格就会上涨,当然,如果商品的生产成本上升,也会导致价格上升。同样对于住房来说,也遵循该经济规律,所以人们对住房的需求是影响房产价格的主要因素之一。 关于此点,在现有的社会标准下,有房有车才结婚,所以结婚买新房似乎已经成为了各位新人喜结良缘的必要条件。因此,人口增长可作为影响房价的一个变量。 其次,再考虑到住房的修建依靠政府卖地来进行,而土地价格直接影响了住房修建的成本,故土地价格也是影响房价的变量之一。接下来,我们可以具体来分析这两个变量对房价的影响,从而估计到2030年时,自己现在所买的100万的房子价格还能值多少? 首先,对于人口增长,从下图可以看出我国的人口增长率呈现逐年下降的趋势。根据联合国等有关部门的统计数据,我国的人口将在2050年降低至11亿人左右。此外,更应该注意在目前中国的人口组成成分中,老年人口占比较大,多方数据也表明中国已经步入人口老年化的基本国情。 预计在2030年,中国老年人口也就是65岁以上的人将占总人口的20%左右,而成年人口增速下降。我们知道,老年人的购房需求较低,在总人口增速低于老龄人口增速的时候,对住房的需求总体上来说是下降的。 另外,根据统计局和民政局的相关数据,自2013年结婚率出现拐点以来,中国的结婚率是逐年下降的。直至2019年,我国的民政局结婚登记新人人数低于1000万对,2020年继续减少,只有814万对,

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2021年前三季度仅有588万对。按此规律继续到2030年,由于结婚率的下降,将直接导致对新房需求的下降,将给房价向下的压力。 其次,对于土地价格,根据国家统计局的数据,2020年之前土地价格是逐年上涨的,2021年受到市场经济下行影响和集中供地新政策的影响,土地价格成交金额有所下降。预计在近几年,土地政策的长期宏观调控影响仍将持续进行。这也在一定程度上说明了住房修建的成本将有所下降,住房的价格也会受到抑制。 另外,从供给方面,从2010年以来,我国的房地产投资开发金额从4.83亿逐年上涨到2020年的14.14亿。而2021年,房地产行业的销售和投资规模继续保持着增长,但2021年由于受到政策、企业债务、地方政府和各投资者观望的投资态度等多重因素影响下,上半年销售和投资增长迅猛,而下半年房产的销售和投资则呈现断崖式下跌。 有专家预计,在2022年房地产将依旧是我国的支柱性产业之一。但是,预期的土地购置面积将窄幅变动,维持负增长的趋势。而2022年也将成为近20年来的首次投资负增长,并且此趋势将延续较长一段时间。 通常来说,房子不论是买来住还是买来投资,都应该将房产作为一种资本品。因此,房产作为一种资本品,其投资价值一部分来源人们对它的投资收益预期,只有当预期收益大于在市场上能够选择到的其他投资品的预期收益时,才会选择投资房产。 对房产投资的负增长,一方面表明了投资者对房产所持有的悲观预期,另一方面,这种预期在一定程度上还具有惯性作用,从而加重对房产行业的悲观情绪,这都会使得房价的上涨受到阻碍。 三、2030年,现价100万的房子值多少钱? 通过以上的分析,我们发现,现阶段房价正处于一个转折点,从人口增长情况,土地价格情况,房产投资情况三方面来看,房价上升的动力似乎已经受到了阻碍。预计到2030年时想要有前10年的房价增速已经不成现实。 这时,有人会继续追问,那么我现在刚刚在老家购买的100万的房子2030年是否还值100万呢,当然,这个答案是肯定的。房价虽然现在已经失去了强有力的上涨动力,但在国家大力的政策调控下,会逐渐引导对房地产行业的资金流向。 然后根据人口增长情况,住房需求情况等调控房产价格,使其价格维持到符合我国特色社会主义建设,满足人民最真实需求的价格水平上。而剧烈的房价调控会影响到各个行业的就业和产出情况,这不利于我国的经济平稳向前发展,反而会引起一系列的经济问题,这是国家和政府不允许的。 结语: 因此,到2030年,房价下降幅度预计不会有太大变化。在此期间,房价将在现有的价格基础上窄幅变动。然后考虑到通胀水平,由于新冠疫情的黑天鹅事件影响,除了疫情带来的全球经济的衰退,后疫情时代带来的全球通胀是不可避免的。 最后,有专家大胆估计,2030的房价大致就是在现在房价加上货币通胀水平后的价格。评论区的朋友们是如何看待的呢,欢迎大家积极踊跃地发表自己的看法。

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