请果断放弃远郊盘,不要有任何纠结!

“被同行下毒”的歌手王杰,说话总是颠三倒四,真假难辨

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  还记得3月底,我们写过的那个广东最坑大盘么?   就是那个临广州花都万亩级郊野大盘,那个当年被称之为神盘之一的清远山水盘。   最近,又有一处与之非常相似的河源郊野盘在大幅推广,堪称郊野2.0、pro、升级版,具体楼盘,暂且不表,我们更想把远郊盘能不能买这个事儿一次给你说!   因为,远郊盘的坑,时至今日依然有一波又一波的韭菜排队往里跳,看都看不住,拦都拦不下来。   首先,远郊盘能不能买?   答案是能买!   但读文章的你,大抵不是能买的那10%的人群。   可以说,90%的人是绝对不建议碰远郊盘的,而10%的人大概率也不会看我们的文章。   先说说远郊盘的标准。   就如字面意思——“远”和“郊”的楼盘,我们叫它远郊盘。   但多远算远,怎么郊算郊?   这方面至少有三个点:   一,空间距离   也就是通勤距离,具体走了多少公里,而不是拉直线有多远。   大城市,基本上距离城市的几个核心商圈CBD达20公里开外,就可以称之为远郊。   省会或者强市,距离市区最近的知名商圈商业10公里,也差不多算远郊了。   小城市更不用说了,特别是发展慢的小城市,和建成区有个几公里城乡结合部基本就属于远郊了。   比如说,开封的某超大盘之于郑州。   再比如说,咸阳的某超大盘之于西安。   以及开头说的,清远的神盘之于广州。   二,时间距离   以最近的核心商圈CBD,到达楼盘的开车时间超过一小时,那妥妥的远郊盘。甚至对于大多数城市而言,超过半个小时就已经是远郊盘了。   如果是计算时间还要加上高速,或者高铁,那基本上可以直接判死刑了。   对于离最近的核心商圈CBD地铁时间超过20分钟的,如果不是快线还好,如果是快线,那基本也算是远郊盘了。   当然,这也是要结合前边说的空间距离,毕竟有些地方地铁一条线直达看起来很近,但出了地铁站一片荒芜,有些地方虽然平时开车贼堵,但一旦过了高峰期时间缩短一半以上,而且周围已经基本都建成。   三,没有定位   这个很多人很迷糊,怎么算是有定位?   可以用个土办法,楼盘大小来区分会比较好理解。   比如,一个距离远通勤时间长的区域,片区没几个开发商,但是每个开发商一个比一个大,那大概率是远郊盘,如果片区内土地都是小地块一块一块的给不同的开发商土拍,那大概率这个片区是有非常清晰的未来定位,也就是各城市要发展的新城区。   不信你看看自己的城市,是不是如我所说。   特别是城市有明确的城市中心转移计划,并已经在推进落地,哪怕是慢,也不算是远郊盘。   那些所谓的,山水宜居新城,健康什么新城,旅游什么新城名头下的区域,另当别论。   还有就是,如果那个区域虽然楼没少盖,人也有,但是他本质上跟主城区有明显断裂带,或者是逆城市主轴发展,仍然可以归属于远郊盘,比如说广州的花都、深圳的盐田。   好了,摸清楚远郊的标准,我们来聊一聊为什么劝大多数人不要碰远郊盘!   一,刨根问底看距离   很多人对于买房,最介意的是所谓的距离,拿一个工作点或者城市某中心点,拉一条线去测量距离,那样肯定不行,要打开你的地图APP,看规划路线之后的导航距离。   通勤距离满足标准之后,再回过头来说距离,一个城市向外发展成熟5公里要多久,正常的时间是5-10年,城市动能强的,可能更快。   但正常的二线城市来算,一个5公里的空白区域要发展,5年恐怕是勉强够一个村子的旧改到交楼都不够。   而如果一个区域距离城区边界超过5公里,你基本上需要等待10年才能真正成熟,这个是保底估计,毕竟过去十年飞速的城镇化正在放缓,你有多少个10年可以等?   二,距离远的背后,你损失的不仅仅是时间   刚说了距离要看导航距离,同时还要看导航时间,如果你是上班族,早晚高峰正常还要增加20%-50%的通勤时间。   前文中我们在时间标准中,

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按照一个小时的公交通勤时间来衡量,而非自驾时间,是因为纯自驾时间并没有太大意义,如果你愿意开,而且你的起始点都在高速口附近,100公里也用不了一个小时,可能比市区10公里的时间都还要短。   另外一个方面,你的家人不可能所有人都可以开车通勤,也不是所有人都愿意开车通勤,没有便捷的公共交通,甚至连打车都难的远郊,生活的便利度会大大降低,没有意外。   再抛开时间成本说,要知道,通行成本和机会成本都在根据距离不断地增加。   人的生活半径都是有限的,当你在中心向某一方向20公里的地方居住时,你的活动半径基本不会触及到剩余三个方向。换个角度来说,你的生活将会成为孤岛型生活。   你的孩子的成长范围,相对而言,则会更小。   甚至,你的正常社交都会受到影响。   三,你在等未来,未来可能没未来   很多人选择远郊盘,有两个心态,一是赌城市的发展方向,前边我们已经说了,城市的发展速度即便再快,一年一公里的成熟推进时间是要有的。   如果一切都顺利,向一个方向发展也倒不是完全不能等待。   但中国的国情,就是上任定的方向能不被现任和下任冷藏已经算是好的结果。   在很多时候,官场的变迁,就注定了一个片区或者一个发展方向的戛然而止。   没有强硬政策推动,远郊盘的成熟速度便会立刻降低,这是活生生赤裸裸的现实,每年都会在不同的城市上演。   再者,你以为你买的时候便宜,以后随便涨点就能赚?   实际上你会发现,虽然售楼部的新房一直在涨,但二手房不仅涨不上去,还卖不出去,也租不出去,小区的阳台上都是挂的急售抛售的横幅和电话号。   养老+远郊+旅居这三个因素,单拿一个出来或许是有价值的,即便是远郊盘,也一定有自己定向的适合客户。   但这三个元素如果同时出现在一起,那恭喜,坑上坑来了。   为什么这样的盘叫坑上坑?   很多远郊盘开盘人挤人,比如南沙当初某万顷沙大盘,路边停车停了几公里,不明真相的购房者以为的:   这么多人抢,大家又都不是傻子,跟着大家买肯定不会错啊!你看别的楼盘为什么就不抢?为什么就卖的不好?   殊不知,远郊大盘最大的开销就是营销,动辄几亿的营销把广告做到铺天盖地,加上中介分销力度空前,可以让全城市的中介把咨询任何房产的客户都想办法带到售楼部,重金之下你懂得。   加上群众演员,自然就是你们看到的那个场景。   加上到访领礼品,包吃住带旅游的营销政策,附近县市的人也被一大巴车又一大巴车拉到售楼部,再加上水军冒充顾客抢房带动情绪,几千套房子轻松抢光。   对于大多数远郊盘而言,而所谓的千亩大城,所谓的高端配套,所谓的涨幅不过是停留在沙盘停留在口头。   管他以后怎么样,先卖了再说,卖一期盖一期,不好卖了就打折,韭菜割不动了就直接打包转给别的开发商。   毕竟离城市二十公里甚至三四十公里,土地便宜到爆。   这样的楼盘,不仅仅不可能成为城市的发展方向,有些甚至未来将会成为鬼城。   因为远郊盘的坑真的很难填。   我举个例子吧,直径10公里的圆和直径20公里的圆,面积差了多少?   那可不是一倍,而是一个是78.5平方公里,一个是314平方公里,差了3倍。   换个角度来看,城市的扩张是向四周每个方向都扩张,那个面积增长是几何倍数。   北上广深的主城区才多大?   一个小小的二三四线城市,远离主城区十几二十几公里的远郊盘,何年何月才能真的成为有价值的成熟区?   你说对不对?   当然,开头我也说了,10%的人可以买,因为他们不考虑升值,不考虑上班通勤,人家是财富自由或者闲云野鹤。   而你不是,90%的人都不是,如果你不希望财富被洗劫,那就听一句劝,远郊盘十有八九都是坑。   已经规划了地铁或者在修地铁的,哪怕远点起码还安全,有一线希望。   城区也不搬过去,地铁也没修过去,只是有山有水的远郊盘,请果断放弃,不要有任何纠结。

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